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れれれのおじさん

Author:れれれのおじさん
長崎生まれで高校卒業まで長崎育ち。74年に建築設計の世界に入り、ゼネコンの設計部、アトリエ系の設計事務所などを、さらしに差した鉛筆一本で渡り歩いて設計を修行。86年に縁もゆかりも無い福岡で設計事務所を開設。日本の気候風土に合った風通しのいい住宅を基本に、自然素材を使った住宅造りを続けている。

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2011/01/27 (Thu) 08:42
耐震改修に関して

築30年以上の木造住宅の耐震改修工事に関しての見積書チェックをして欲しいの依頼を受けました。

すでに耐震診断は終わっていて、市からの耐震改修工事の補助金をもらって改修をしたいとのこと。

耐震改修の見積書3社分を預かりましたが、どういう前提で3社見積もらせたのかと聞くと、各社に耐震改修をしたいので見積もってくれるように依頼しただけのようで、各社に対する前提条件は同じではないので、各工務店はそれぞれが自社の考えで工事内容を見積もっただけの様子ですので、これでは比較検討のしようが無く、耐震改修をして「上部構造評点」という建物の点数が1点台までアップしているのかさえも提示されていない状態です。

今回はたまたま私に声がかかってきたので、このままでは何処に依頼するにしても耐震改修の効果がどれだけ出るのかが分からない状態だということを説明しましたが、通常なら一般の人はこの段階でどこかに依頼すれば耐震性能がアップし、地震が来ても安心だという誤解をもたれる恐れがあります。

耐震診断の計算書を見せてもらいましたが、数値的には一部、甘い判断をしているところもある以外は大きな問題は見当たりませんでしたが、予想通りに「上部構造評点」が0.39という恐ろしく低い数値になっていました。

既存の図面を見た限りでは筋交いの配置バランスの悪さや、特に1階部分は東西方向に大きな開口部があり、全く構造壁が存在せず、かなり数値が低いだろうということは予想できました。

この資料を基に構造評点を1.0まで近づけるための構造壁を増やす方向で検討してあげることになりましたが、壁が増えることを承知してもらわないと、これから先の作業に支障が生じます。

今回は私に依頼があったのでこのようなことがアドバイスできましたが、一般の人が耐震改修をしようとすると工務店に依頼し、見積もりをもらってそのまま工事をすることになることが多いことと思いますが、耐震改修をすることによって「上部構造評点」が1.0まで近づけているか、それ以上になるのかどうかの資料の提出を依頼してください。

そのような耐震診断の資料の提出が出来ない建設会社への依頼は避けましょう。そして出来ることなら、その耐震診断の資料を専門家に確認してもらうとより安心ですね。





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2011/01/22 (Sat) 09:04
持ち家か借家か

持ち家がいいか借家がいいのかを判断する基準はさまざまです。

経済面や社会面、そして我々設計業界での視点などなどで、その方面の専門家の立場から判断されると百花繚乱の様相を見せて、どっちがいいのか判断に苦しみます。
その立場の専門家の判断はその方面からみて正しい結果を示しているわけで、つまるところこれこそ正解ということは無いということで、最終的には本人が判断するしかないわけです。

そこで、このテーマに関して私なりの判断を示すとなれば、借家でしょう。

設計事務所としての立場からすれば持ち家を勧めるのが妥当かもしれませんが、先日書いたように、持ち家に関して建築面ではなく経済面から問題が多いことによります。

持ち家はキャッシュで決済できる人以外(世界レベルの大金持ち以外に居るのでしょうか)は借金を負うので、その意味では「住宅」は負債であれこそ資産になるとは思えません。10年以上の中古住宅の評価額がゼロになるわが国では、資産になると甘い文句で建売にせよローンを組むことは、大きなリスクを負ったことになるということ。

その負債に耐えていける人が持ち家を志向するのがいいと思います。

ローンの残額をせっかく手に入れた住宅を売却することでチャラにすることは出来ないと思っていたほうが間違いありません。住宅を手放しても、ローンはしっかりと残ります。それの理由としては記述したように、中古住宅はいくら手入れをよくしていても、現在の不動産流通の中では評価はゼロにしかなりませんから。苦しむのは銀行でも建設会社でもない、入手した人、家族だけだということをしっかりと頭に入れましょう。

では、ここで双方のメリットデメリットを思いつく限り書いて見ましょう。

<持ち家>                          
・ローンを背負う                                   
・ローンが終われば実質的に自己所有になる     
・不動産取得税や毎年の固定資産税がかかる      
・土地、家屋のメンテナンスは個人負担          
・リフォームなど自由に出来る                
・好きなペットが飼える                     
・近所に迷惑な人が居ても、簡単に引っ越せない     
・好きな形に造れる                       
・自由に振舞える                        
・新興住宅地の場合、同じレベルの人が町内にいる安心感がある

<借家>
・毎月の家賃の支払いがある
・自分のものにはならない
・税負担が無い
・消耗品以外の修理の負担は無い
・賃借人の好きなリフォームは大家の理解が無い限り不可
・大家の許可が無い限りペットは飼えない
・気楽に引っ越せる
・賃貸借契約に違反すると退居させられる
・隣室にどんな人が居るのか不安

ざっとあげただけですが、こうやって比較して見えてくるのは、持ち家はさまざまな自由が持てますが借家は制約があるということです。しかし、ローンを背負わない気楽さという面では借家のほうに軍配が上がります。

この比較で、持ち家か借家かを判断するヒントのひとつにしてください。

2011/01/19 (Wed) 09:11
住宅ローンの重さ

住宅建設がやや盛り返してきたとの情報ですが、しかし、私は相変わらず蚊帳の外のよう・・・(T_T)

長期優良住宅制度での免税効果が出たんでしょうか、分かりません。長期優良住宅の認定を受けるためには、それなりのコストと維持管理の記録を残さないといけない義務が課せられているのはご存知でしょうが、中古住宅の流通を中古車販売のように確立した業界にするためには、この維持管理を記録させるというのは方法論としてはいいことだと思います。これが当たり前になれば、欧米のように中古住宅販売も業界として成り立つことだと期待できますね。

日本の住宅の寿命が短すぎることは昔から言われ続けていたことです。
ローンレンジャーになって20年以上も借金を払い続け、ようやく全てが自分のものになったときには家族構成も変わり、夫婦二人だけになって広い住宅を持て余す。

その頃は痛んできたところも目に付くのでリフォームかリノベーションか、という時期になり、さりとて年齢的にはようやくローンが終わってそれほど経っていない。痛んでいるところをだましだまし使い続けていくということがほとんどでしょうか。

私はローンの返済分にプラスしてリフォームのための積み立てもしてくださいとお願いするのですが、それも現実的にはかなり難しいことは分かります。

ローンを払い続けるのだけでもそりゃまあ大変でしょう。(かくいう私も、いまだにローンレンジャーですから骨身に沁みていますよ。)
子供の教育費(これが最も大きな負担になりますね。なんといっても節約できませんもの)もかかるし、ボーナスだって出ない可能性も大きい。奥さんも家計を助けるためにパート勤務に出ることもよくある話。そんな状態で、さらにリフォームのために毎月積み立てることは、分かっちゃ居るけどそりゃ無理だぜセニョール(このギャグ、分かる人、居るのかしら)。

そんなこんなで、TVで「ローン難民」を取り上げた番組を見ましたが、ローンが払えず、家を手放したか夜逃げした住宅の内部が写っていました。

希望がいっぱいに膨らんでいたはずの住宅内部に子供のおもちゃが写りました。
希望が膨らんで手にした戸建てで夢いっぱいに生活していたことが想像できて、目頭が熱くなりました。親も一生懸命に働いていたはずなのに、社会情勢から家を手放さざるを得なくなった心情を思いやると、世間は全て経済という社会構成の根底を流れている大河に翻弄されていることを思い知らされます。そこには個人の思惑なんかは枝葉末節のことでしかありえない。

う~む・・・
いやはや、今日は書き出すときはもっと軽い話題を書くつもりだったのに、だんだん重い話の方向に話が流れて行っちまった。

お~い、だれか止めてくれぇーっ!

2011/01/12 (Wed) 14:51
伊達直人

日本中に伊達直人が出現しているかと思いきや、岡山ではさすがに桃太郎も。

年金生活者や被爆者の伊達直人も居たり、届け先が分からなくて警察に委託したり。
しかし警察では宅配をしていないので遺失物扱いになってしまうそうですのでご注意ください。

こうした善意の連鎖はなかなかすがすがしい気持にさせられます。

私も厳しい経済状況なのでなかなかコンスタントには出来ませんが、独立して今まで可能な限りごく僅かながら寄付はしてきました。

まあ、ささやかな国際貢献と思っています。

こんなことを少しずつ積み重ねていけば、天国への階段を一歩ずつ登っていけるのかしら。
と思いながら、レッドツェッペリンの「天国への階段」をBGMにしながら今日も仕事をしています。

話はコロンと変わって、それにしても、年末から何回かしか青空を見てないなぁ。

太陽が出ない・・・・・・

かなり古い話ですが、ウォーカーブラザースの「太陽はもう輝かない」って曲があったなぁ。


2011/01/02 (Sun) 08:38
年始の挨拶

皆様、明けましておめでとうございます。

年始早々から大規模の寒波に見舞われて大変な思いをされた処もあるようですが、いかがでしょうか。

私の長崎の実家のほうも積雪15cmくらいと電話で聞きました。

雪に慣れていない長崎で15cmも積もれば、交通マヒは酷い状態になります。

私が純真無垢なご幼少の砌に、冬は時々雪が積もって、そのたびにダンボールのようなもので滑って遊んだ記憶がありますが、そういえばそんな遊びをする子供がトンと見なくなったのは温暖化の影響かしらと思わざるを得ません。

今年も日本は、無能な首相と無能な与党と足を引っ張るしか能の無い野党連中が政治を動かすようでは経済の好転も期待出来そうにも無い上に、話にもならない国に囲まれて国際的にも先行き不安ですが、無力な市井の人は志だけはしっかりと持ち続けていたいものです。

この1年も、よろしくお願いします。
m(__)m



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